[轉貼文章]土增稅優惠 留意租售時點經濟日報╱呂旭明】 錢文秀(化名)欲出售自己座落於大同區延平路段的一筆土地,但他聽說移轉土地若有增值,須繳納非常高額的土地增值稅,若移轉的是自用住宅土地,則可大幅降低土地增值稅。因此,錢文秀就在91年6月間烤肉,請原承租的A公司遷移他址,好讓這塊土地適用自用住宅土地的增值稅率。 而錢文秀在A公司搬走沒多久,馬上就找到土地的買主,因為對方開出的售價比他所預期更高,錢文秀便在92年2月28日 出售該房地,並於3月25日 向所轄台北市稅捐處大同分處申報土地增值稅租屋網,但錢文秀這樣的規劃,是否真能享受到減免土地增值稅的好處呢? 台北市稅捐處大同分處接獲錢文秀申報的土地增值稅申報資料後,就向該處營業稅股服務區人員,詢問這塊土地原本的營業情形。依服務人員所查,該筆土地截至91年5月間,仍出租給A公司營業使用591,雖然錢文秀在報稅時,提出A公司變更登記事項卡、公司登記資料等證明該土地已非供營業使用,但依財政部所頒訂「自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」規定,土地是否符合自用住宅用地,應以營業單位的調查結果為準,所以稅捐處核定這塊土地並非自用住宅用地澎湖民宿,依一般稅率核課土地增值稅272.4萬元,比錢文秀自行用自用住宅稅率計算土地增值稅的稅額,足足增加了212 萬元。 從錢文秀的例子可發現,出售土地申報土地增值稅時,若要適用自用住宅優惠稅率,應特別注意是否適用優惠條件,本案即因前一年度將土地出租,租房子才無法適用優惠 稅率。若想適用自用住宅優惠稅率,原承租戶應於出售前一年就要先遷出完畢,並辦妥變更登記,或是將出售日期延後也可以。另外,土地的所有權人、配偶或直系 親屬是否辦妥戶籍登記,以及土地的面積大小,均會影響是否適用自用住宅優惠稅率,申報時要買屋特別小心。 依土地稅法第34條及平均地權條例第41條規定,土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝 部分、或非都市土地面積未超過7公畝 部分,其土地增值稅就該部分土地漲價總數額按10%徵收。 特別要注意的是,該土地出售前一賣屋年曾供營業使用、出租者,或自用住宅評定現值不及所占基地公告土地現值的10%、或建築工程完工未滿一年者,都不適用優惠稅率。而所謂「自用住宅用地」,必須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦理戶籍登記。 申報土地增值稅時,若要按自用住宅用地稅房地產率課稅,應於土地現值申報書註明自用「住宅」字樣,並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件;若未註明者,得於繳納期間屆滿前補行申請,逾期申請則不得適用。 最後還要提醒一點,土地增值稅應於土地買賣契約訂定後30 日內,向所轄稅捐稽徵機關申報,才可買屋網適用「訂立契約日」當期的土地公告現值,若逾期繳稅,則應適用「收件日」當期公告現值,以目前土地公告現值每年節節調升的情況來看,一旦逾期申報,小心土地增值稅額可能會增加不少。(安致勤資會計師事務所會計師呂旭明口述,記者吳碧娥整理) 【2009/04/16 經濟買房子日報】

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